부동산 실거래가, 기준시가, 시가표준액, 공시가격 확인하는 방법

● 부동산 실거래가, 기준시가, 시가표준액, 공시가격

● 부동산 용어 개념정리

투자를 위한 부동산 세금을 공부하다 보면 여러가지 용어를 만나게 되는데요

기준시가, 시가표준액, 공시지가, 공동주택공시가격 등 복잡한 용어들이 등장하는 모습을 많이 볼수 있습니다.

이러한 용어들이 어떤것이고 어디에 쓰이는지 살펴보는 시간을 갖겠습니다.

알고보면 어려운 용어가 아니니, 개념만 정확하게 이해하신다면 투자를 좀더 쉽게 하실수가 있습니다.

 

이런 용어 정리에 대해서는 기존에 정리해둔 내용이 있으니, 자세한 내용을 알고싶다면 아래에서 확인이 가능합니다.

 

모르면 큰일나는 부동산 세금의 종류와 특징(취득세, 재산세, 양도소득세, 종합소득세 등)

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비과세, 감면, 중과세란 무엇일까? 세금 용어에 대한 개념정리

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● 부동산을 가지고 있다면 알아야할 세금들

부동산 세금은 크게 구매하였거나, 그 부동산을 보유 하고 있거나, 부동산을 매매하는 단계에서 부과되고있습니다.

부동산을 구매(취득), 매매(양도)할때는 실거래를 하기 때문에 시세 및 실거래가를 알 수 있기 때문에 취득할때 내는 취득세, 팔때내는 양도소득세는 실거래가를 기준으로 세금을 계산하고 납부하면 됩니다.

하지만 보유 단계에서는 사실 가치가 어떤지 확인하기가 어렵죠 그렇기 때문에 재산세나 종합부동산세를 부과하기 위해서는 별도의 객관적인 가격 산정이 필요합니다. 그 뿐만아니라 취득, 양도 시의 실거래가를 모르거나, 상속·증여처럼 거래가액이 존재하지 않을때도 있는데요, 하지만 이런 경우라고 하더라도 세금 부과를 위한 기준이 필요합니다.

 

● 기준시가와 시가표준액이란?

우리나라 세법에서는 기준시가, 시가표준액, 공시가격(공시지가 및 주택공시가격), 감정평가액 등을 활용해서 세금을 부과하고 있습니다.

횟집에 가시면 유명한 회들은 싯가라로 쓰여져 있는것을 보실텐데요

부동산도 가격이 고정되어있지 않기때문에 매년 기준시가를 측정하고 그것을 기준으로 세금을 부가합니다.

이런 세금은 국가가 부과하는 국세와 지방자치단체가 부과하는 지방세로 나뉘는데, 국세인 양도소득세, 상속세, 증여세, 종합부동산세를 계산할 때 활용하는 것은 기준시가입니다.

그리고 취득세, 재산세 등의 지방세를 과세하기 위해 지자체가 산정하는 가격이 시가표준액 입니다.

 

● 기준시가와 시가표준액

기준시가와 시가표준액은 부동산 종류에 따라 다르게 적용되고 있습니다.

예를 들어보자면, 아파트의 재산세나 종합부동산세가 궁금하다면 공동주택공시가격을 확인해야 합니다.

그리고 토지를 상속 혹은 증여받는데 취득세가 궁금하다면 공시지가를 조회해야 합니다.

상가나 오피스텔 투자 전에 건축물 시가표준액으로 재산세가 얼마나 나올지도 확인이 가능합니다.

 

부동산 종류별 기준시가와 시가표준액

 

● 공시지가란?

공시지가란 건축물을 제외한 순수 땅값만 조사, 평가해 공시한 ㎡당 가격입니다.

전국의 모든 땅값을 일일이 평가하는 것은 사실상 불가능하기 때문에 샘플을 선정해서 평가한 후 해당 표본을 토대로 지자체에서 개별 토지의 가격을 산정합니다
이때의 표본의 공시가격을 표준공시지가라고 하고, 표준공시지가를 토대로 산정한 개별 토지의 가격을 개별공시지가라고 합니다

 

● 주택공시가격

주택공시가격은 주택의 토지와 건물을 합쳐서 평가한 가격을 말합니다.

단독, 다가구주택은 토지처럼 표준단독주택공시가격과 개별단독주택공시가격으로 나뉩니다.

아파트, 연립, 다세대 같은 공동주택은 전수조사하여 공동주택공시가격을 공시하고 있습니다.
오피스텔과 상업용 건물의 기준시가는 일정규모 이상의 건물에 대해서만 국세청장이 매년 고시하고, 그 외의 건물은 공시된 기준시가 산정 방법에 따라 별도로 계산해야 해야 합니다.

오피스텔과 상업용 건물의 시가표준액은 지자체에서 매년 별도로 산정하고 있습니다.

 

 

● 실거래가, 기준시가, 시가표준액, 공시가격

 

명칭	내용	비고
실거래가	부동산 매매시 실제로 거래되는 가격
기준시가	양도소득세, 상속세, 증여세, 종합부동산세 등 국세를 계산할 때 활용되는 가격. 실거래가나 시가를 모르는 경우에 주로 사용된다.
시가표준액	취득세, 재산세 등 지방세를 계산할 때 활용되는 가격
공시가격	정부가 조사하고 산정하여 공시하는 부동산가격. 기준시가 및 시가표준액으로 이용된다

* 실거래가는 ‘국토교통부 실거래가 공개 시스템’(https://rt.molit.go.kr/)에서 확인이 가능합니다

공시지가와 주택공시가격은 부동산공시가격알리미(https://www.reb.or.kr/reb/main.do) 에서 확인 가능합니다